نویسنده: محمدرضا صادقی، دانشجوی دکترای مدیریت دانشگاه تهران و فعال بازار بورس
همزمان با اجرای برجام در دی ماه ۹۴ گشایش هایی جهت همکاری بانک های ایران در عرصه بین المللی با سایر بانک ها و موسسات مالی مطرح شد. در این راستا، اولین گام اصلاح ساختار مالی بانک ها و گزاردهی مالی آنها منطبق با استانداردهای بین المللی (IFRS) بوده است. سرمایه هر یک از بانک های بزرگ کشور همچون صادرات، تجارت، ملت و ملی حدود یک تا ۱٫۵ میلیارد دلار است که این حجم سرمایه چندان مورد توجه بانک های خارجی جهت انجام مراودات اقتصادی –جدا از نگاه سیاسی- نیست. از این رو، اجرای برنامه افزایش سرمایه بانک ها جهت اصلاح ساختار مالی آنها از سوی وزیر اقتصاد و دارایی و نیز رییس کل بانک مرکزی مطرح گردید. در صورتی که بانک ها برنامه افزایش سرمایه ۱۰۰ درصدی انجام دهند، می توانند در مراودات و مذاکرات خود با بانک های خارجی موفق عمل کنند و انتظار می رود تا این امر ابتدا در بانک های فعال در بورس و سپس توسط بانک های دولتی و خصوص اجرایی شود. پرواضح است که اجرای این برنامه می تواند تبعات مثبتی بر وضعیت سودآوری بانک ها در بلندمدت باشد، بانک مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست؛ زیرا که هر چه سرمایه بانک ها افزایش یابد، توان وام دهی آنها نیز به صورت اهرمی و فزاینده بالاتر می رود. لازم به ذکر است که بانک مرکزی در بسته سیاستی و نظارتی خود که هر ساله ارائه می کند برخی محدودیت هایی را برای بانک ها همچون اعطای تسهیلات به مشتریان حقوقی و حقیقی متناسب با سرمایه بانک ها اعمال می کند و از این رو می توان گفت هر اندازه که یک بانک بزرگتر باشد توان اعتباردهی آن بیشتر می شود و مشتریان زیادتری را جذب می نماید.
در همین راستا در اولین گام عملیاتی نیز، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی که از دی ماه سال ۹۵ به دنبال بحث توسعهای شدن بانک مسکن و اضافه شدن ۵۰۰۰ میلیارد تومان به سرمایه این بانک بودند و البته تبصره آن که در لایحه بودجه ۱۳۹۵ نیز وجود داشت ولی به دلیل مشکلات دولت و رکود اقتصادی این موضوع معطل مانده بود، سرانجام توانستند در آخرین روزهای اسفندماه ۹۵ تایید مصوبه افزایش سرمایه ۵۰۰۰ میلیارد تومانی بانک مسکن را از هیات وزیران دریافت نمایند. در این شرایط انتظار می رود بانک مسکن پس از افزایش سرمایه خود در سال ۱۳۹۶ با افزایش تقاضای مصرفی از طریق تسهیلات مواجه شود و احتمالا فعالان بازار مسکن برای ورود به دوره پیش رونق آماده شوند. بانک مسکن با افزایش سرمایه ۱۶۷ درصدی میتواند در سال پیش رو همراستا با سیاستهای بالادست از جانب دولت و بانک مرکزی، از همه بخشهای مسکن به خصوص تقاضای مصرفی خرید مسکن و همچنین ساخت و سازهای منطبق با الگوی مصرفی، از طریق پرداخت متنوع تسهیلات بانکی، حمایت مالی به عمل بیاورد. قابل توجه آنکه در یک محاسبه سرانگشتی، ۵ هزار میلیارد تومان افزایش سرمایه بانک مسکن نزدیک به ۴۰ هزار میلیارد تومان قدرت تسهیلات دهی این بانک را افزایش می دهد.
از سوی دیگر با یک نگاه تکنیکالی می توان پی برد که بیش از ۳ سال است که بازار مسکن در رکورد به سر برده است و این در حالی است که در سال ۹۵ علی رغم مثبت شدن رشد اقتصادی و نوسانات مثبت سایر بازارهای مالی، همچنان رشد این بخش منفی و حداکثر ایستا بوده است که می تواند فنر شروع رونق این بخش را هر چه بیشتر فشرده سازد. تجربه اداره اقتصادی ایران نیز نشان داده است که تمام دولت ها توانایی نگه داشتن تورم زیر ۱۰% را در میان مدت و بلندمدت نداشته اند (مگر آنکه رکود عمیق باشد) و انتظار می رود برای سال ۹۶ تورم به آرامی به سمت اعداد بالای ۱۵% حرکت کند و این نیز خود می تواند منجر به افزایش خزنده قیمت مسکن شود.
موارد فوق از عوامل جلو برنده رونق بخش مسکن محسوب می شود و حال آنکه تهدیدها و عوامل پیش گیرنده بسیاری نیز وجود دارد که پاشنه آشیلی برای رونق این بخش به حساب می آید. این عوامل به صورت اجمالی عبارتند از:
۱-انباشت خانه های خالی: بر اساس نتایج آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی در کشور به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد رسیده است ۴۹۰ هزار واحد مسکونی آن در فقط در تهران بوده است، در شرایطی که تا قبل از سرشماری سال ۹۵ آمارها از وجود تنها ۱.۷ میلیون واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت داشت، که اشباع سمت عرضه را نشان می دهد؛
۲-کاهش توان خرید مصرف کنندگان به دلیل کاهش قدرت خرید به خصوص برای املاک متوسط به بالا؛
۳-چرخش نگاه عموم شهروندان به مسکن از حالت کالای سرمایه ای به کالای مصرفی؛
۴-سودهای بالای بانکی بدون ریسک و اوراق دولتی.
در نهایت باید دید که جدال این دو نیروی جلوبرنده و پیش گیرنده، تحولات رونق یا رکود بازار مسکن را به کدام سو حرکت می دهد.
تحلیل جالبی بود.واقعا خوندمش
از لحاظ نوشتاری یکم مطلب گنگ هست بعضی جاها مثلا زمانیکه از افزایش سرمایه ۵هزار میلیاردی بانک مسکن میگید و مطرح بودن این بحث تو لایحه بوجه
در کل خوب بود تحلیلتون
اما با این تحلیل یعنی افزایش قیمت خونه!!
و تورم ۱۵درصدی!!!!
و عدم افزایش درامد مردم!!!!
باز با معضل عدم توانایی قشر متوسط برای خرید خونه مواجهه هستیم هرچند که راه تسهیلاتی همچون وام فراهم باشه….
سلام و وقت بخیر
تحلیل بازار مسکن در سال جاری متاثر از عواملی چون رشد معاملات واحدهای کوچک ناشی از افزایش تقاضای زوجهای جوان علی الخصوص در شهر تهران، تفاوت آشکار تسهیلات اعطایی بخش مسکن با قیمت حقیقی مسکن، مشکلات حاد نظام بانکی کشور در زمینه اعطای تسهیلات، انجماد بخش قابل توجهی از داراییهای نظام بانکی کشور در در بخش مسکن، عدم توفیق در بهبود وضعیت مسکن مهر و مبهم ماندن طرح مسکن اجتماعی میباشد. جمیع مطالب عنوان شده وضعیتی توام با ابهام را پیشروی بازار مسکن قرار داده است.
از منظر تورم، اطلاعات مستخرج از اقتصاد ایران از حیث تورم تولید کننده و آیتمهای تاثیرگذار بر بخش مصرف، رشد نقدینگی به میزان قابل توجه، رشد درآمدهای نفتی کشور و پایین نگه داشتن نرخ دلار با توجه به سیاستهای بانک مرکزی عواملی است که نشانگر پتانسیل جهش قیمتها و افزایش تورم کشور برای سال جاری در سطحی بالاتر از تورم تک رقمی سال ۹۵ میباشد.
جمیع مطالب عنوان شده نشانگر مشکلات ریشه دار بخش مسکن در زمینه وقوع رونق و همچنین حفظ اختلاف معنادار بین درآمد بخش قابل توجهی از اقشار جامعه با قیمت مسکن میباشد که شاخص توان پذیری بخش مسکن در اقتصاد ایران نیز مبین همین امر است.
در نهایت بایستی اینگونه بیان کرد که حتی در صورت رونق نسبی معاملات بخش مسکن کشور نیز، با توجه به دلایل عنوان شده رشد شارپی و سریع قیمت مسکن همانند رخداد سالهای ۹۰ و ۹۱ دور از ذهن میباشد و رشد به میزان تورم حاکم بر اقتصاد کشور بیشتر متصور میباشد. این امر به نوعی نشانگر حرکت مسکن به سمت کالایی مصرفی در اقتصاد ایران حداقل در میان مدت میباشد.
ممنون از تحلیل خوبتون
یه سوال برای من پیش اومد اونم اینکه تا چه حد هدف از افزایش سرمایه بانک مسکن رو در جهت افزایش بهبود توان وام دهی و ایجاد رونق بیشتر بازار مسکن میدونید و تا چه حد اون رو به دلیل فرار از ماده ۲۴۱ قانون تجارت(با توجه به تغییر نوع گزارش دهی بانک ها و شرکت ها از استانداردGAAP به استاندارد IFRS عملا تعدادی از بانک ها دچار بحث عدم کفایت سرمایه در برابر زیان انباشتشون شدن)
سلام و وقت بخیر
با توجه به اینکه در اقتصاد ایران دولت سهامدار بخش قابل توجهی از نظام بانکی کشور میباشد از دیرباز اعمال سیاستهای تزریق نقدینگی در زمینه حفظ توان اعطای تسهیلات و فرار نظام بانکی کشور از عدم کفایت سرمایه صورت میپذیرفته است. از منظر دیگر، پس از اجرایی شدن برجام و گشایشات نسبی صورت پذیرفته در این زمینه نظام بانکی کشور به جهت عقب ماندگی آشکار علی الخصوص در زمینه الزامات بازل ۳ و ۴ (نظام بانکی کشور در حال حاضر به سختی الزامات بازل ۱ را رعایت میکند) ناچار به افزایش سرمایه در راستای فرار از عدم کفایت سرمایه و اصلاح ساختار صورتهای مالی خود میباشد. در نتیجه بخشی از افزایش سرمایه اخیر بانک مسکن در این راستا بوده و بخش دیگری از آن در راستای پاسخگویی به تقاضای مسکن اقشار جامعه میباشد.
با سلام بسیار متشکرم بابت تحلیل تون، اما انچه که در واقعیت اتفاق می افتد، ایا در براورده کردن نیاز مردم کارامد است؟ وام مسکن با توجه به سودی که مردم باید در بازپرداخت به بانک برگردانند، بسیار زیاد بوده و تنها قشر خاصی هستند که توانایی پرداخت انرا دارند بعنوان مثال قشر کارگر جامعه با حقوق غیر ثابت ماهانه ۱تا۱.۳میلیون تومان قطعا اگر اقساط وام را پرداخت کند در مخارج روزمره زندگی دچار مشکل می شود.
بنظر بنده حقیر این دست وام ها باید بدون سود و تنها با کارمزد انجام گیرد تا همه اقشار بتوانند از ان بهره ببرند، وگرنه اگر تحلیل جامع تر و تحقیقات میدانی صورت گیرد خواهید دید که اکثر مردم تمایلی به استفاده از وام مسکن ندارند ان هم بدلیل سود بالا.
با تشکر
مطلب بسیار عالی بود
تحلیل خوبی بود فقط من متوجه نشدم چطور با افزایش سرمایه ۵۰۰۰میلیارد تومانی قدرت تسهیلات دهی بانک مسکن به ۴۰هزار میلیارد تومان میرسه؟ درضمن با تزریق این حجم پول به بازار مسکن به احتمال زیاد قیمت ها هم رشد چشمگیر خواهد داشت مگر اینکه بانک مسکن سازوکار مشخصی برای دادن وام به خریدار واقعی و نیازمند به مسکن داشته باشد و این مبالغ از کانال دلالان وارد بازار مسکن نشود
سلام
با توجه به مطالبی که عنوان شد شما سال ۹۶ رو سال رونق بازار مسکن می بینید؟
با توجه به شرایط موجود شاید افزایش ساخت مسکن و رونق این بخش در کوتاه مدت بعید به نظر میرسه از نظر افزایش قیمت هم احتمالا در حد تورم باشه.
به نظر می رسد بازار مسکن وارد دوره رونق «نسبی» خواهد شد ولی به صورت کامل از رکود خارج نخواهد شد.
سلام، اگر دقت کرده باشید در انتهای مقاله، مهمترین عوامل جلو برنده رونق بخش مسکن و تهدیدها و عوامل پیش گیرنده این بخش رو نگارش کردم و بیان کردم که جدال این نیروها سرنوشت این بازار رو رقم میزنه اما اگه نظر کاملاً شخصی نویسنده مقاله رو بخوایید، به نظر بنده قدرت عوامل پیشگیرنده رونق بیشتر هستش و حداقل برای یکی دو سال آینده، چشم اندازی برای رونق ساخت و ساز با توجه به پروژه ناموفق مسکن مهر و بلوکه شدن ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در این بخش، را مشاهده نمی کنم. اما احتمال تورم قیمتی وجود دارد.
سلام
اصل اولیه رشد عرضه و تقاضا هست،هیچ تقاضایی موجود نیست.هیچ پولی برای مسکن در دست مردم نیست.پولی که دست مردم بیاد،خرج هزینه های عقب افتاده خواهد شد،همچنین مرحله بعدی تعداد بالای مسکن های خالی تا مدت زیادی جوابگوی تقاضاهای اولیه خواهد بود که هیچ رونقی به ساخت مجدد نخواهد داد.این پروسه با فرض تزریق نقدینگی به جامعه در همین ماه،حداقل دوسال به طول خواهد انجامید.
اگه نوشته بالا رو به دو بخش افزایش سرمایه بانک مسکن و رونق بخش مسکن تقسیم کنیم:
آ. افزایش سرمایه به خودی خود مشکلات بانک مسکن رو حل نمی کنه. مشکل اصلی اکثر بانک های دولتی یکی مطالبات معوق هشتش و دیگری وام های تکلیفی. البته مطالبات معوق خیلی در مورد بانک مسکن صدق نمی کنه چون زیر ۳ درصد است (البته اگه مدیر عامل راست گفته باشه). خود سیف هم به این نکته اشاره کرده : “. . . برخی از بانک های دولتی زیان ده هستند و چون قیمت تمام شده تسهیلاتشان با بازده تسهیلات تطبیق نداشته یک روند منفی دارند . . . در حقیقت بانک های دولتی همه زیان ده هستند . . .”
به طور خلاصه چیزی که باید بهبود پیدا کنه سو مدیریت و بی انظباطی مالی بالادستی هاست.
اما در رابطه با بخش مسکن
ب. در شرایط کنونی اقتصاد ایران، مسکن با کمک وام (به شکل کنونی) از رکود خارج نخواهد شد علت اون هم نسبت بالای قیمت مسکن به قدرت خرید مردم هست. مطالب زیر رو در نظر بگیرید:
” . . . آمارها نشان می دهد میانگین نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی پس از طی یک روند نزولی در دهه ۷۰ ، از سال ۱۳۸۰ شروع به افزایش نموده و در سال ۱۳۹۲ به حدود سه برابر سال ۱۳۸۰ رسیده است.”
یا
” . . . بررسی ها نشان می دهد قیمت مسکن در ایران ۲۱.۴۹ برابر سطح درآمد سالانه یک خانوار است که از این نظر ایران در میان ۱۲۰ کشور جهان رتبه ۱۳ را به خود اختصاص داده است. نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها در برخی کشورهای دیگر عبارت است از: ونزوئلا ۲۸.۲۲، چین ۲۸.۰۹، تایلند ۲۱.۸۴، ترکیه ۷.۲۲، آلمان ۶.۱۳، قطر ۶، کانادا ۵.۴۱، عمان ۳.۱۳ و عربستان ۲.۹۳.”
الان یه وام مسکن ۸۰ میلیونی ۱۲ ساله اگه بدن بالای ۱ میلیون ۲۰۰ قسط دارد در حالی که ۸۰ میلیون خوش بینانه نصف قیمت یک اپارتمان مناسب هم نیست.
حتی منتقدان افزایش وام ایرادات این چنینی هم مطرح می کنن:
” . . . سیف در پاسخ به این سوال که چرا در ارتباط با افزایش وام مسکن مصوبه دولت اجرایی نمی شود گفت: سقف وام غیر از مسکن مهر که ۲۰ میلیون تومان بود را به ۳۵ میلیون تومان افزایش دادیم که این افزایش برای زوج های جوان تا سقف ۵۰ میلیون تومان است. متاسفانه یکی از بدترین روش های تامین مالی که برای مسکن مهر انجام شد در نظر گرفتن پول پرقدرت بانک که تورم زا نیز هست بود و طبق این روش از ۱۰۰ هزار میلیارد تومان پایه پولی مبلغ ۴۳ هزار میلیارد تومان آن متعلق به مسکن مهر بود و این رقم اثر شدید تورمی دارد.”
در کل به نظر نمی رسه به این زودی از رکود خارج بشیم در صورت خروج هم افزایش قیمت مسکن حتی در خوشبینانه ترین حالت بیشتر از تورم نخواهد بود.
فکر نمی کنم تاثیر خاصی داشته باشه
بالاخره ما میتونیم خونه بخریم یا نه؟!